TJSP declara inconstitucional alteração do Mapa de Zoneamento de São Paulo promovida pela Lei nº 18.177/2024
No dia 5.10.2026, foi publicado acórdão proferido pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo no julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, que declarou a inconstitucionalidade do artigo 8º da Lei Municipal nº 18.177/2024 e do respectivo Mapa 1, que integra a legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo do Município de São Paulo.
O julgamento teve por objeto a análise da constitucionalidade do processo legislativo que resultou nas alterações promovidas pelas Leis Municipais nº 18.081/2024 e nº 18.177/2024, especialmente quanto à observância dos princípios constitucionais da publicidade, participação popular e planejamento urbano
Ao analisar a matéria, o Tribunal considerou regular o processo legislativo da Lei nº 18.081/2024, destacando a realização de audiências públicas, a divulgação das informações e a oportunidade de participação da sociedade. Reconheceu, ainda, que alterações promovidas durante a tramitação de um projeto de Lei são inerentes ao processo legislativo, desde que preservada a pertinência temática com a proposição original.
Entendimento diverso, contudo, foi adotado em relação à Lei nº 18.177/2024. Segundo o acórdão, o projeto que deu origem à norma tinha objeto mais restrito, mas, durante sua tramitação, recebeu substitutivo e emendas parlamentares que promoveram a revisão dos limites das Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) e a reclassificação de zonas constantes do Mapa 1.
Para o TJSP, tais modificações extrapolaram o objeto originalmente submetido ao processo legislativo e foram promovidas sem o necessário planejamento técnico. Por essa razão, o Órgão Especial reconheceu a existência de vício formal, por ausência de pertinência temática das emendas e de planejamento técnico, em afronta aos artigos 111, 180, II, e 191 da Constituição do Estado de São Paulo.
Com o julgamento, foi declarada a inconstitucionalidade do artigo 8º da Lei nº 18.177/2024 e do Mapa 1 a ele relacionado, restabelecendo-se o Mapa 1 anteriormente aprovado pela Lei nº 18.081/2024. O Tribunal, contudo, modulou os efeitos da decisão para preservar atos administrativos, licenças, alvarás, certidões e processos de licenciamento pendentes de decisão ou praticados durante a vigência da norma declarada inconstitucional.
O acórdão assume especial relevância em matéria de Direito Urbanístico ao reafirmar que alterações substanciais do zoneamento municipal, ainda que introduzidas no curso do processo legislativo, devem guardar pertinência com o objeto da proposição e observar as exigências constitucionais de planejamento técnico e participação democrática.
O acórdão, contudo, foi objeto de embargos de declaração opostos pelas partes, nos quais são discutidos aspectos relevantes da decisão, especialmente quanto ao seu alcance e à modulação dos efeitos. Assim, a resolução definitiva sobre os efeitos e os contornos do julgamento ainda depende da apreciação dos embargos pelo Órgão Especial.
